開發與都更
TOTAL PROJECT MANAGEMENT
全案管理｜一塊土地．一個窗口．全程管理
土地是您的，開發成果也是您的。彥韋以營造本業統籌開發評估、設計、資金、工程到交屋，九大專業一個窗口，地主只需在關鍵時刻做決定。
WHAT IT MEANS「全・案・管・理」四個字
從土地開發到交屋結案，流程不斷鏈。
依基地、法規、市場與地主需求量身規劃。
品質、成本、進度、安全、財務、銷售。
讓藍圖可施工、可銷售、可交屋、可結算。
COMPARISON四種做法，差在哪裡？
| 單純賣地 | 合建分屋 | 自己開發 | 全案委託彥韋 | |
|---|---|---|---|---|
| 土地能拿回的價值 | 地價（買方先扣利潤） | 依比例分回房屋 | 全部（扣除成本） | 全部（扣除成本與服務費） |
| 誰做主 | 買方 | 建商 | 地主 | 地主 |
| 專業團隊 | 無 | 建商的團隊 | 地主自己找 | 九大專業，一個窗口 |
| 成本是否透明 | 不適用 | 不易掌握 | 自己管 | 預算到結算全部公開 |
| 售價上漲的好處 | 歸買方 | 依比例共享 | 全歸地主 | 全歸地主 |
| 地主的負擔與風險 | 最低 | 低 | 最高 | 專業分擔，可協助資金 |
※ 比較為一般情況說明，實際權利義務依個案條件與契約約定。
7 STAGES七階段全程地圖：從一塊土地，到交屋結案
- 01開發評估土地健檢・法規市場・開發財務
- 02產品規劃客群・定位・坪效VE・成本校核
- 03設計整合建築・結構・機電可施工性・行政
- 04財務融資土建融・信託・建經現金流・風險
- 05營建工程預算・採發・施工QCDS・驗收・保固彥韋本業
- 06行銷銷售品牌・廣告・代銷價格・銷控・客戶
- 07交屋結案驗屋・產權・交屋售後・結算
地主提供土地，彥韋以營造專業串起七個階段，讓土地價值實現；地主只需在關鍵節點做決定。
ONE WINDOW一個窗口，九大專業站在地主這一邊
開發進度統籌
各方意見協調
契約審閱
地主權益把關
不動產估價
提供客觀價值依據
評估土地效益
產權・稅負・信託
稅務規劃與試算
專案帳務查核
容積獎勵規劃
量體與坪效配置
土地與建築融資
信託與資金控管
市場定價與建議
銷售與銷控執行
1990 年創立
金質獎品質建築
彥韋 PMO 單一窗口統籌：一個窗口取代十個窗口，規劃、資金、工程與交屋在同一體系中完成。
CONTRACTOR-LED營造型全案管理：事前即控管
建設型重產品與銷售，銀行型重資金與信託；彥韋走營造型，把工程、成本與品質前移到規劃階段，行銷與財務由專業夥伴整合補位。
工程專業前移
不是設計完成後才問「怎麼蓋」，而是設計開始時就知道怎麼蓋、多少錢、要多久；以可施工性與價值工程取得產品、品質與成本的最佳配置。
成本公開
概算 → 設計預算 → 執行預算 → 詢比議價 → 發包 → 請款 → 追加減 → 完工結算。原預算、實際發包、目前花費、追加原因，逐筆可查。
工程管理底盤
品質 Q、成本 C、進度 D、安全 S 同步管控；落後預警、缺失改善追蹤到結案。職安衛導入 ISO 45001・TOSHMS（驗證進行中）。
5 SAFEGUARDS地主的權益，五道保障
- 法律把關
律師把關契約，代書與會計師處理產權稅務。
- 信託專戶
土地與資金交付信託，專款專用。
- 成本公開
預算、發包、請款、追加減，逐筆可查。
- 定期回報
進度、成本、銷售狀況定期向地主報告。
- 品質保固
營造本業施工，驗收交屋與保固負責到底。
6 STEPS合作流程：從評估到交屋，六個步驟
- 01價值評估
法規、獎勵與可建面積試算
- 02整合與委託
共有人整合，律師審閱契約
- 03規劃與獎勵
建築設計、容積獎勵與移轉
- 04資金與信託
融資、信託，需要時共同投資
- 05品質興建
營造管控，成本進度定期公開
- 06交屋與產權
驗屋、交屋、產權登記
URBAN RENEWAL
危老重建，
讓家再傳一代。
老屋的問題，往往藏在結構與地基。彥韋深耕營造三十六年，知道老舊建築的先天瑕疵在哪裡，也知道怎麼用工法避免。
2021 年起，彥韋從房屋拆除切入都市更新，完成新莊都更首發案「宸熙丰悅」的拆除與新建。
預約都更評估彥韋重建方針
- 產品定位 了解屋主需求，符合當地市場與客層。
- 結構耐震 最適結構系統與抗震設計，杜絕老屋先天瑕疵。
- 基礎與擋土 依地層與液化潛勢設計基礎，必要時地質改良，避免鄰房沉陷。
- 即時監測 全自動化監測系統，工程安全公開透明。
- 品質履歷 嚴密品管，導入 SGS 全程監督與生產履歷。
- 工地安全 AI 職安衛防護系統，落實安全管控。
- 防水保固 產品核心保證，防水保固 10 年以上。
- 友善施工 減震降噪、友善鄰里，善盡社會責任。
REGULATIONS
危老條例：簡單・快速・有獎勵
危險及老舊建築物經 100% 土地及合法建物所有權人同意，免經都市更新審查程序，申請獎勵後即可重建。
容積獎勵
最高可達基準容積 1.3 倍，或原建築容積 1.15 倍；於期限內申請，另有時程獎勵。
放寬建蔽率與高度
由地方主管機關訂定標準酌予放寬；建蔽率放寬以住宅區基地為限。
稅賦減免
重建期間免徵地價稅；重建後地價稅、房屋稅減半徵收，未移轉者可延長。
適用對象
都市計畫範圍內、非具歷史文化價值之建物，且符合下列之一：
- 經主管機關通知限期拆除，或評估有危險之虞應補強或拆除者。
- 結構安全性能評估結果未達最低等級者。
- 屋齡 30 年以上，耐震能力未達標準且改善不具效益者。
- 屋齡 30 年以上，耐震能力未達標準且未設置升降設備者。
以上為條例重點摘要，實際獎勵額度、期限與適用條件以主管機關最新公告為準。
PROCESS
重建流程
從第一次評估到交屋，每一步都由同一個團隊陪同。
基地條件、屋齡與法規檢討，試算容積與獎勵。
委託專業機構進行耐震能力評估，確認適用資格。
說明會與權益分配溝通，取得全體所有權人同意。
重建計畫書撰寫、獎勵申請與建照送審。
自有營造團隊拆除、施工，全程監測與品管。
生產履歷移交，結構與防水保固由同一團隊負責。
CASE STUDY
實績：新莊都更首發案
宸熙丰悅
新北市新莊區中正路。彥韋營造自 2021 年承攬房屋拆除，2022 年接續新建工程，從舊屋到新居一手完成。
| 投資建設 | 宸熙建設開發股份有限公司 |
| 規模 | A 棟地下6層、地上21層；B 棟地下6層、地上15層，共 243 戶 |
| 總樓地板面積 | 29,409.56㎡（8,896 坪） |
| 品質 | 銀級綠建築、銀級智慧建築標章；SGS 營建履歷；防水保固 15 年 |
PARTNERS
合作建設
彥韋營造為多家建設公司施工。以下為近年合作建案。
弘程恆泰商辦大樓
宜蘭市中山路。地下2層、地上6層，2026 年開工。
皇程首賦
宜蘭市東港路。地下3層、地上14層、109 戶，結構保固 15 年。
宸熙丰悅
新北市新莊區。都更首發案，243 戶。
曜見築
宜蘭縣壯圍鄉。電梯住宅與透天，共 19 戶。